전세 계약 시 이유없이 확인 해야 할 사항

전세 계약 시 이유없이 확인 해야 할 사항

전세 계약사건이 방송에 보도되며 전세거래를 하려는데 사기를 당할까 너무나 두려운 분들이 많은 시기입니다. 이와 유사한 사기 피해가 증가하면서 극단적인 선택을 하는 분들이 많아 안타까운 소식이 들려오고 있습니다. 이와 유사한 상황에도 불구하고 많은 분들이 전세거래를 해야 하는 상황입니다. 사기범들이 전세계약 시 계획하고 작정하고 속이고 사기를 친다면 당할 수밖에 없는 현실이지만 그럼에도 불구하고 임차인이 알고 있어야 할 필요한 요소를 숙지하시고 안전하게 예치금을 보호하고 건강한 삶을 살 수 있도록 전세 계약 시 반드시 확인해야 할 사항을 알아보겠습니다.

권리관계에 대한 특약

계약 당시의 권리 관계를 잔금일 익일까지 유지, 위반 시 계약 무효 및 계약금의 2배를 배상합니다.

근저당 등이 설정되어 있지 않은 등기부등본상 깨끗한 집에 전입신고, 확정일자를 받게 되면 세입자의 보증금이 가장 우선순위가 됩니다. 하지만 전입신고확정일자는 신청 후 다음날 0시부터 효력이 발생 합니다. 따라서 잔금일이 아닌 잔금일 익일까지로 특약을 설정해야 합니다. 만약 담보대출이 있는 주택에 전세거래를 한다면, 위의 특약 대신에 잔금 납부 시 해당 부동산 담보대출 전체를 상환한다로 변경하는게 좋습니다.

임차인인 임대인에게 하자보수 신청 할 수 있는데요. 치명적인 하자가 있을 때는 요구할 수가 있습니다. 천장에서 물어 떨어지는 것처럼 누수가 발생하면 하자보수를 요구할 수 있습니다. 누수로 인해서 피해가 발생했을 경우에는 배상청구도 가능합니다. 보일러가 고장이나 전기 시설 등이 고장이 났을 경우에도 임대인에게 수리를 요구할 수 있습니다. 임차인이 오기 전부터 하자가 있을 경우도 수리를 요구할 수 있는데요. 이때 입증하기 위해서 미리 사진이나 영상으로 집을 촬영을 해서 증거로 보관을 하고 계시면 됩니다.

전대인 임차인

주택의 소유자나 소유자의 대리인이 아닌 전대인임차인과 전대차 거래를 체결하려고 하는 경우에는, 임대인의 동의 여부를 확인해야 합니다. 임대인의 동의없이 전대차 거래를 했을 때는, 그 계약은 성립하지만 전차인은 임차권을 주장할 수 없기 때문에 임대인의 인감증명서가 첨부된 동의서를 받아두는 것이 안전합니다.

따라서 임대인이 주택의 반환을 요구하면, 전차인은 주택을 반환해야 하고, 임대인에게 전대차 보증금의 반환을 청구할 수 없습니다..

단, 전차인은 전대차거래를 체결한 전대인임차인에게 전대차 보증금의 반환을 청구할 수 있어요.

타공 시 임대인 동의

벽걸이 TV, 에어컨 설치 등에 필요한 콘크리트 타공 시 임대인의 동의를 얻는다.

벽을 뚫는 공사를 할 때는 임대인의 동의가 필요한 것이 기본입니다. 반드시 사전에 물어보고 진행해야 합니다. 하지만 임대인이 당시에는 분명히 동의해놓고, 나중에 이런그런 핑계로 배상을 요구출하는 경우도 해마다 있습니다. 임대인의 동의를 얻는다. 세입자의 책임이 없습니다.. 이므로, 이런 특약을 계약할 때 설정해놔야 나중에 분쟁이 발생하지 않습니다.

집주인에게 고지해야 할까?

집주인에게 고지해야 할 의무는 없습니다.. 물론 이 경우는 임대 계약 계약서상에 반려동물에 대한 기재내용이 없을 경우이며, 반려동물을 키우지 않는 것이 조건이라면, 고지의무가 있을 순 있겠지만, 사회 통념상 공동주택이라도 반려동물을 기르는 것이 문제가 되지는 않습니다.

최고법원 판례에서도 임대 계약 계약 시 세입자는 애완동물 키우는 것을 고지할 필요는 없고, 추후에 임대주가 애완동물 키우는 것을 발견했다.

하더라도 이를 근거로 임대 계약 거래를 해지할 수는 없습니다..

주택임대차표준계약서 사용

전세거래를 할 때는 주택임대차표준계약서를 사용해야 합니다. 주택임대차표준계약서를 사용하면 임대인의 미납 세금 여부, 확정직선 부여 현황 등의 정보를 확인할 수 있습니다. 주택임대차표준계약서는 에서 다운로드하여 활용할 수 있습니다.

계약서 작성 시에는 잔금을 지급하기 전에 등기부등본상 근저당권 설정 등의 변동 사항이 없는지 한번 더 확인해야 합니다. 또한 이사갈 집이 비어 있거나 기존 임차자가 전출 준비가 되어 있는지도 확인해야 합니다.

보증금 보호를 위한 임대인의 적극 협조

전세권 설정, 보증보험가입 등 임차인의 보증금 보호를 위한 행위에 임대인은 적극 협조합니다.

특히 최근들어 전세 사기가 너무 많아서 보증보험 가입은 필수다. 전세권 설정은 양쪽 다. 번거롭기도 하고, 보증보험 보다. 비용이 비싸다. 전세보증보험에 가입하려면, 임대인의 동의가 필수로 필요하고, 특약 없이 계약 후 보증보험 가입을 요청했다가 거절당하더라도 할 말이 없습니다..

단, 전세보증보험에 가입할 때는 임대인이 모두 부담하는 것이 아니라 임차자가 내야 하는 비사용 목적 있습니다.

자주 묻는 질문